Visando apresentar os resultados de um estudo que se refere ao planejamento e desenvolvimento urbano através de investimentos privados e sua relação com a população do local onde são construídos, trataremos de questões que não são exclusivas de uma única cidade ou país, cuja discussão é objeto de análise global. O presente estudo se insere no projeto de pesquisa “Compreendendo a construção de vulnerabilidades socioambientais em contexto urbano: o caso de Vila Velha (ES, Brasil)”, desenvolvido pelos pesquisadores do Núcleo de Estudos Urbanos e Socioambientais/NEUS, da Universidade Vila Velha, cuja área de estudo é o bairro Divino Espirito Santo, de classe média-baixa, na região centro-sul da cidade de Vila Velha (ES, Brasil). O Brasil apresenta, por sua estrutura política, social e econômica, formas desiguais de agrupamentos urbanos, refletindo, espacialmente, as diferenças socioeconômicas inerentes ao seu modelo de desenvolvimento capitalista moderno. Assim, este trabalho considera o contexto de implantação de grandes empreendimentos em área de desenvolvimento tardio, que afetam diretamente a população historicamente situada no território do seu entorno. No caso em estudo, a mudança ocorrida na região deve-se principalmente à instalação de um grande centro comercial, que ocupa 11% da área total do bairro, e que acarretou um novo desenho urbano, promovido pela Prefeitura de Vila Velha, desconsiderando fatores de interesse da população local, promovendo mudanças na área em estudo, gerando transformações na vida da população que reside nas proximidades deste empreendimento, potencializando uma eminente gentrificação. A característica urbana desta região sul do município, conta ainda com a presença da Universidade Vila Velha (instalada desde os anos 80), a Prefeitura Municipal, o Fórum e a sede do Ministério Publico (Esses últimos, recentes, instalados há aproximadamente oito anos). Observamos que mesmo com as mudanças, persiste a continuidade dos problemas pré-existentes e a potencialização de novos, considerando uma dissonância morfológica nessa área, promovida pela política de desenvolvimento urbano, adotada pela PMVV. Os novos empreendimentos divergem da morfologia urbana preexistente no seu entorno, que é fruto de ocupação desordenada desde os anos 1960. A consequente valorização do local não contempla o arranjo urbano existente, nem sua população, promovendo especulação imobiliária e o provável deslocamento da população dessa região para outras áreas, reforçando as vulnerabilidades sociais. Utilizando diferentes procedimentos metodológicos, tais como pesquisa bibliográfica, dados históricos e estatísticos oficiais, meios gráficos (mapas, imagens digitais), pesquisa de campo e o mapeamento da região, com identificação dos pontos conflitantes entre empreendimento e população local e entrevistas sobre a percepção da população e da associação de moradores sobre as mudanças ocorridas na região, nosso objetivo é contribuir para a compreensão do processo de desenvolvimento em áreas periféricas urbanas, verificando como novos e grandes empreendimentos imobiliários impactam a comunidade do seu entorno.